RC PROFESIONAL
Iván González Barrios.
Doctor en Derecho. Abogado.
1. Introducción
La sentencia aclara cómo deben computarse los plazos de garantía y prescripción contenidos en los arts. 17 y 18 LOE. Como tendremos ocasión de analizar, el plazo de prescripción de dos años debe constarse “desde que se produzcan los daños” y no desde que venza el plazo de garantía.
2. Supuesto de hecho
Se formula demanda por varios propietarios de distintas viviendas pertenecientes a una misma promotora por vicios constructivos. La demanda se dirige contra la promotora y los arquitectos autores del proyecto y directores de la obra. El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda al considerar que la acción estaba prescrita. La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso de apelación, en el entendimiento de que la acción se había ejercido en plazo, y condenó a los agentes constructivos por los vicios de la edificación.
3. Argumentación jurídica
El Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación, al considerar que determinados vicios constructivos, particularmente, los derivados del hundimiento del suelo en los alrededores de los edificios como consecuencia del uso de material de desecho de obra no es imputable a los arquitectos. Al tratarse de un vicio de ejecución, es responsabilidad del promotor y del aparejador, que no ha sido demandado. También considera prescrita la acción, pero únicamente respecto a la acción por carpintería exterior de los dormitorios, al ser un vicio fácilmente observable en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Al haber transcurrido más de dos años entre la compraventa y la interposición de la demanda, como decimos, la acción estaba prescrita ex art. 18 LOE. En cambio, sí considera que la acción se ha ejercitado en plazo respecto de los demás defectos constructivos porque la reclamación extrajudicial se produjo dentro del plazo de garantía de 3 años que establece el art. 17 LOE y de dos años desde la producción de los daños (art. 18 LOE).
4. Legislación y jurisprudencia citada
Ley de Ordenación de la Edificación (arts. 17 y 18). SSTS de 3 de abril de 1995, 24 de septiembre de 2004 y 17 de septiembre de 2015.
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CONCLUSIÓN
La sentencia recuerda la doctrina que establece cómo deben ser interpretados los plazos de garantía y prescripción de la acción por defectos constructivos que resulta de los arts. 17 y 18 LOE. En este sentido, el daño material debe producirse dentro del plazo de garantía y, una vez se manifieste en tal periodo de tiempo, la acción correspondiente debe ser ejercitada dentro del plazo de dos años. De acuerdo con esta interpretación, la acción para reclamar por los vicios relacionados con la carpintería de dormitorios, al ser evidentes desde la compraventa de los inmuebles en 2004, se encuentra prescrita por haberse presentado la demanda en 2009, es decir, transcurrido el referido plazo prescriptivo bianual. En cambio, con respecto al resto de vicios, a falta de otras pruebas, la Sala entiende que fueron conocidos el 9 de noviembre de 2007, fecha en la que los adquirientes formulan reclamación extrajudicial, mientras que la demanda se presenta el 4 de noviembre de 2009, es decir, antes del periodo prescriptivo referido de dos años. La sentencia también considera que los vicios derivados del hundimiento del suelo no son imputables a los arquitectos demandados, pues no es sobre el que se elevan las edificaciones, ni de defectos de cimentación, ni de la inidoneidad de suelo para el asentamiento de las viviendas, sino que tiene su causa en la utilización de material de desecho sin compactar en los alrededores de tales edificaciones. Se trata, en suma, de un vicio de ejecución que es responsabilidad del contratista.
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*Artículo publicado en la revista “RC, Responsabilidad Civil, Circulación y Seguro», editada por INESE: Revista RC | Inese
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